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· 本文来源：刘胜军大局观（刘胜军微财经出品）
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文/刘胜军
虽有深圳地铁多次输血，万科股价还是创下十年新低！这足以表明当下房地产市场的冰度。不仅是万科，几乎所有房企都是人在囧途，即使债务重组成功也难以回天。
迹象表明，房地产调整有从短期趋势向长期趋势转变的危险。数字有多严峻？
——今年1—10月全国房地产开发投资同比下降14.7%，加速下滑，这是导致全国固定资产投资负增长的关键因素。1—10月全国固定资产投资同比下降1.7%，这是非常罕见的（2024年全年增长3.2%）。
——房价持续下跌，冲击消费信心。10月，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，二、三线城市分别下降0.4%和0.5%。10月份的“房地产开发景气指数”是92.43，已经连跌7个月，位于95以下的“较低景气水平”。以深圳楼市为例，2015年深圳房价暴涨刷新人们的想象力。十年后的今天，深圳部分小区较楼市高峰期已跌穿50%，甚至达到60%。深圳整体房价已回落至2016年2-3月水平，几乎完全抹去了过去十年的涨幅。在房地产占居民财富2/3的背景下，这意味着居民财富的巨大缩水。这种负面的财富效应，是冲击消费的最大因素。10月份，社会消费品零售总额增速连续五个月回落，回落至2.9%，不仅大幅低于年内6.4%的高位，也低于2024年3.5%的增速。鉴于大力提振消费是2025年首要任务，这一问题必须高度重视。
“穷得只剩下房子了”，这句在房价高峰时的调侃，如今成了冰冷的现实。不少人手中的房子，一跌再跌，月供必须交，割肉又不舍得（在目前市场情绪下，除非大幅割肉不然很难成交）。敢问房价底在何方？这已然成为当下普遍的社会焦虑。
要回答这一问题，必须先回答另外两个问题：1）房地产还要不要救？2）房地产还有没有办法救？这是两个不同性质的问题。第一个问题更关键，是第二个问题的前提。
为什么必须救房地产？
不是所有人都认为必须救房地产。反对的理由很多：
1、房地产集多重罪恶于一身。房地产前些年的泡沫化，导致了脱实向虚、资源浪费（高空置率）、社会阶层固化（年轻人逃离大城市）、金融风险等一系列问题，因此不值得救。
2、救助“许家印”式的开发商，有道德风险。社会各界对许家印，恐怕没有人会同情。
3、中国经济如今已经有科技爆发的新生力量加持，无需再重回依赖房地产的老路。证监会主席吴清今年9月指出，“资本市场的含科量在进一步的提升，近年来的新上市的企业有九成以上都是科技企业或者科技含量比较高的企业。目前 A 股的科技板块的市值占比已经超过了 1/4，已经明显的高于金融加房地产板块的市值。市值前 50 名公司当中，科技企业从十三五末的 18 家提升到当前的 24 家。”
4、虽然房地产是居民财富的核心，但毕竟有很多年轻人买不起房。如今房价跌下来，岂不是可以帮助年轻人重拾奋斗的信心？
以上几点百胜证券，听起来都有道理。但是，仔细推敲一下，恐怕会得出不同的结论：
1、虽然房价跌了，但房地产下行对经济增长尤其是社会就业冲击很大，年轻人失业率高企，谈何买房？
2、房地产泡沫固然酝酿系统性风险，但房地产硬着陆本身就是更大的风险。房地产被称为“金融危机之母”，就是这个道理。因此，理性的做法是“软着陆”，但目前已经出现“硬着陆”的风险。
3、如今以人工智能为核心的科技革命是真实的新质生产力，前景令人期待（）。但是必须看到两点：1）科技创新所带来的增量，在短期内难以弥补房地产崩塌留下的巨大窟窿；2）此轮人工智能，一个突出特征就是对人的取代，普通人不仅难以享受科技红利，反而可能成为牺牲品，硅谷最近的裁员潮只是一个开始。人工智能，可能带来比全球化更具冲击力的《乡下人的悲歌》。
4、且不论开发商群体中“许家印”含量究竟有多高，一个必须面对的现实是：如果开发商主体风险不解除，买房者必然心存顾虑，害怕踩雷。
5、房地产不是洪水猛兽。还记得美国2008年次贷危机吗？虽然房地产被认为是此次危机的引爆点，但如今美国房价早就远超2008年之前的水平。这说明什么？房地产是社会最重要的财富载体之一：目前美国住宅市场总市值约 45 万亿美元，股市市值约72 万亿美元。
美国房价中位数（阴影区域为衰退）
不救房地产的后果
房价下跌是短期的还是长期的，其影响区别很大。假如只是短期的，则不影响长期预期；假如是长期趋势，则势必改变长期预期。
无论消费者的消费决策，还是企业的投资决策，都是建立在未来预期之上的。预期决定行为。
一旦房地产下跌长期化，将深刻重构经济主体的行为逻辑，引发一系列问题：
1、资产负债表衰退！这是日本90年代遇到的最大危机。由于房价大幅下跌，家庭部门资产负债表受损。为修复资产负债表，家庭部门选择“节衣缩食”以便偿还负债。但正如凯恩斯所指出的，一个人的消费支出，就是其他人的收入。家庭部门的收缩，意味着经济衰退。从金融数据看，目前已经出现了存款意愿上升、借款意愿下降的明显收缩趋势。
2025年前十个月人民币贷款增加14.97万亿元，其中住户贷款增加7396亿元，占新增贷款比重只有5%。7396亿这个数字比2024年同期的2.1万亿下降65%。居民早偿率（CPR）2017年以来CPR基本在20％左右，2024年4月达到37％的历史高位。国有六大行的个人住房贷款余额2021-2024年分别增加了24843亿、4049亿元、-5568.57亿、-6210.57亿。
另一方面，大家却加速存钱。从2020 年1月到2024 年1 月，中国家庭银行净存58.24 万亿元，且82% 是定期存款。相当于2009 年到2019 年的总和。居民存款占比在2016年为39.7%，2025年前十个月新增存款中这一比例为48.8%。
记住，日本90年代的慢性衰退之核心就是“资产负债表衰退”。
2、土地市场的冻结，冲击地方财政，进而引发连锁反应。地方财政断粮是“远洋捕捞”的根源。地方财政收入主要是三块：税收、非税收入、土地出让金。2025年1-10月，税收收入同比增长1.7%；非税收入同比下降3.1%，国有土地使用权出让收入同比下降7.4%。地方政府依然是难为无米之炊的巧妇。
结论是，房地产是金融危机之母，牵一发而动全身，必须救。这是提出“促进房地产止跌回稳”的出发点。
房地产还有办法救吗？百胜证券
一种流行的观点是，房地产下滑是周期性规律决定的，救也救不动。
对此，笔者不敢苟同：1）房地产固然有其周期性规律，但本轮房地产下行主要是要政策性因素引发的，而非市场本身的规律使然；2）虽然房地产短期内的确存在空置率高、供大于求的现象，但是中国户籍人口城市化率只有49%，而户籍与购房资格密切关联。中国的城市化进程只完成了一半，与日本90年代初情况截然不同；3） 从客观因素来讲，新冠疫情、中美博弈的叠加冲击，严重放大了“三条红线”的冲击效应；4）中国与美、日体制的重要区别在于，政府有很大的干预能力，并且市场对此深信不疑。因此，只要释放出足够明确的政策信号，就会起到“四两拨千斤”的效果。
结论是：虽然今天的房地产市场，供给、需求两侧情形均已与2015年大相径庭，但并非完全没有办法去救。眼下第一等的问题就是救市的决心有多大。
笔者以为，前期的“白名单”之所以效果有限，根本上是因为向市场发出的信号是游移不定、含糊不清的。结果是，市场依然心存顾虑。
最近高盛再发警报：楼市见底时间推迟至2027年。但是如果不采取措施，任由市场惯性下坠，恐怕2027也难触底，而是会踏上漫漫熊途。
怎么救？
最最重要的是，要在政策层面发出清晰、坚定的信号，重申房地产作为国民经济支柱和居民财富载体的重要性，充分肯定房地产对满足人民对美好生活向往的积极作用。
在此基础上，可以从以下方面入手稳定房地产：
1、以房贷利息抵扣个税的方法，阻断提前还房贷，防止“资产负债表衰退”；
2、从“保交楼”转向“保主体”，实质性缓解开发商主体风险。须知，开发商主体风险缓解了，楼才能卖得动，开发商才有现金流，这才是降风险的根本之路。否则，开发商大面积倒闭，不是防风险，而是放大风险。中国房企开发资金中60%依赖预售资金。
3、进一步取消限购、降低房贷利率、降低税费、提高公积金贷款额度。
4、借鉴新加坡的模式，允许购买多套房，但套数越多则适用税率越高。然后，政府用多收的税去收储，扩大保障性住房供给（）。
5、将REITS作为开发商融资的主要渠道进行推广，实现REITS投资者与开发商共担风险，将风险从银行体系转移到资本市场。
6、逐步实现现房销售。目前，现房销售的条件已经比较成熟。对现房销售的开发商，优先给予REITS发行的便利。
7、实质性推动户籍、土地制度改革，加快城市化进程，为房地产市场创造新的刚需。
8、打消市场对短期内征收房产税的顾虑。在上一轮房价快速上涨期，我们错失了征收房产税的最佳机会窗口。如今房地产信心脆弱，重提房产税无疑是雪上加霜。最近，前财长楼继伟提出，“房地产税是最适合作为地方税的一个税种，虽然在房地产下行过程中推行比较难，但还是应该按照2013年十八届三中全会明确的“适时推出”的要求推进。房地产税法的起草工作已经完成，有些难点问题已经基本解决。房地产税应该按照自由交易的房产价值，在此基础上打一定折扣比如八折，作为税基。但现实情况里，大量的房屋不是自由交易，因此，怎么确定税基是难题，这个问题也大致解决了”。这一提法，在自媒体引发了不少错误的解读。对此，应该明确澄清以缓解市场顾虑。
时间紧迫
10月新房销售面积和销售额当月同比降幅分别扩大至19.0%和24.2%。高频数据也显示，11月前16日，30大中城市新房成交面积同比降幅高达37.6%。10月房地产开发投资、国有土地出让金当月同比降幅分别扩大至23.1%、27.3%。
打响新一轮房地产保卫战，已经是迫在眉睫。
刘胜军
坚持讲真话的经济学家
“企业家精神是第一生产力”首倡者
政治经济学+大历史观
2014 年参加总理经济座谈会
佛山市专家咨询委员会第一届专家委员
致公党上海市经济委员会委员
长江国际商会首席专家
山东省人力资源发展促进会首席专家
著有《下一个十年》
人大·中欧·华东师大
山东·菏泽·定陶人
【《史记·叔孙通传》：“汉王（刘邦）已并天下，诸侯共尊为皇帝于定陶”；《史记·范蠡传》：范蠡喟然叹曰：“居家则致千金，居官则至卿相，此布衣之极也。久受尊名，不祥。”乃归相印，尽散其财，以分与知友乡党，而怀其重宝，间行以去，止于陶，以为此天下之中，交易有无之路通，为生可以致富矣。于是自谓陶朱公。】
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